2007年樓市看法及現在的改變

這是2007年的文章, 紅色代表現在不再適用的因素,註是現在寫的.

香港樓市：

五大樓市長期觀察重點

之前寫過看好樓市的十大原因。然而，房地產是長線投資，十大原因如果只屬短期因素，那現在入 市便可能會買得最貴的了。因此，除了那些靜態原因，任何投資也應同時考慮動態因素，其中考慮下跌風險最為重要。以下選擇了五個重點留意的基本因素，如果三 者出現動搖則樓市上升趨勢會有所改變。

１聯率掛鈎
港元跟美元掛鈎，造就了香港特殊的貨幣政策。為了防止港元跟美元的投機性資本流 動，香港的貸幣政策被迫跟隨美國，盡量降低息差。然而，香港的經濟增長則越來越更受中國所影響。一個高增長的經濟反而要用一個成熟市場的貸幣政策，顯然會 使國內資產波動加大。可以說匯率是經濟失衡的軟墊，失去軟勢，甚玉軟墊變成硬墊（兌一籃子匯率反經濟方向行走），則對區內資產價格的衝擊更大。

因此，如果聯匯維持，只要香港的通脹高於美國，以使利率理應高於美國時，而利率被迫跟隨美國，那利率就會跟隨匯率而被低估，香港低利率，甚至是負利率的情況便可維持。

註: 美國經濟強勁, 中國經濟放緩, 資金流向的逆轉, 這機制的效應可能相反

２中國通脹高於美國通脹
香港有２／３入口來源於中國，中國的高通脹將導致香港的高通脹。承第一點，只要中國通脹高於美國通脹，香港的通脹以及跟隨的利率也應高於美國。而聯率系統將使利率釘緊，而讓利率以被低估，推高資產價格。

註: 通脹的確會高企, 但可能不在於房地產, 因為國內外的房地產而脫離大眾負擔水平, 通脹更反映著食品能源, 而房價反映在財富及資金.

３人民幣兌港元或美元升值
中國的通脹因素，會再加上人民幣兌港元的變動而輸入香港。人民幣升值，輸入通脹會更利害。人民幣貶值，則輸入通脹會被緩和。

註: 人民幣升值, 國內財富增長效果還在

４香港金融中心地位
香港經濟大大受益於中國掘起以及香港金融中心地位成熟。如果金融中心地位受動搖，香港經濟的增長，以及其人口入息增長將減低房地產的吸引力。

註: 香港作為金融中心的地位的確不如前, 但還可以.

５香港謹慎勾地
少量供應有利樓市。大量供應則阻礙樓市。不難明白。

註: 現在政府已積極增加供應了

以 上五點，如果還維持成立，則香港的利率會一直被低估，即不能夠配合實際的經濟情況。結果是低估的利率／貨幣，會增加區內資產的吸引力，造成流動性泛濫，推 高區內資產價格，從而增加經濟的經濟成本，減低香港競爭力，以補回匯率不能升值的經濟自我調節機制。因此，觀察這些長期因素，對考慮房地產投資，尤其重 要。

十大利多

Saturday, November 24, 2007

近日十分忙，很少寫作。睇樓睇股睇書睇報告，用了絶大部份時間。

有些朋友已知我看好樓市，簡略原因有以下：

１負利率：

現在存款利率1.75%，通脹＞２％。放錢在銀行做活期，其購買力會下降。明年負利率會更為突出。

註: 利率因素已反映, 買樓收租的利潤已處於極低水平. 加息有可能推至負數.

２通脹升溫：

大陸通脹６％，人民幣升值５％。香港很大部份的入口成本提力，香港通脤難以獨善其身。加上租金近來升幅劇，供平過租的程度越趨突顯。

註: 樓市上升令 供未必平過租了, 還要負上風險.

３低息：

港幣跟美元掛鈎，故息率也需跟隨。美國受次按困擾，息率易跌難升。港匯被低估，匯率不升，則名義資產價格上升以反影實況。

註: 已反映在價格, 逆轉中

４財富效應

港股大幅升值，加上sars後失業率低，不少人已儲夠首期，或者供樓負擔大幅降低，而且對前景樂觀。

註: 負擔水平已升至高位, 但收入動力欠佳, 港人付不起上升的樓價, 樓價上升更反映貨幣現象.

５實際需求

９８至０３，經濟放緩，前境悲觀，結婚及產子意欲薄弱。０３年經濟好轉後，至０５年才較普及地惠及打工仔。結婚與產子意慾提升，惜逢今年人們認為是金豬年，住屋需求突然增加。

註: 這還可以.

６港股高位波動，股市風險增

散戶在高位波動中，易輸難賺，恐懼日增。獲利轉移至心理上較安全的地產市場。

註: 情況已相反.

７驚弓之鳥

政府經歷九七後，不夠大力推出居屋及土地，而且環保條例阻慢新盤推出的速度。

註: 情況已相反

８成本上升

勾地制度跟高地價政策無異，土地成本上升，天價地王頻現。近年，鋼鐵、水泥、運輸、人工全面加價，建築成本也上升。麵粉價格大升，麵包也易升難跌。

註: 材料人工的確加了, 但更大的土地成本則有很大的下跌空間.

９Reflexivity:

任 何市場的運作，除了基於理性因素，還有是群眾效應。地產股被投行唱好已急升４－５成。地產看好勢態確立，大量有能力置業的人看好樓市，有樓的封盤反價，冇 樓的入樓追價。群眾預期的突然改變便促成了事實的發生了。買家入市價格提升，租金也難免有所提升，互為因果，自我完成。

註: 情況已被政策打破, 

１０投機溢價

瘦田冇人耕，耕開有人爭。炒家最愛熾熱的市場，當熱錢留意樓市升溫，樓市便再多一批炒家進場，帶給樓市投機溢價（課本沒有這的，但實際上有）。加上中國反腐認真，香港成反腐資金避難所，過溏洗淨。

註:情況已被政策打破. 只有年輕置業人仕因恐懼而冒進, 未來他們也會恐懼地離開.